הרבה לקוחות פונים אליי עם השאלה הבאה. יש להם דירה בבעלותם, הם מעוניינים לרכוש דירה נוספת, והמומחה במקרקעין המליץ להם לרשום את הדירה הנוספת על שם אחד מילדיהם, ובכך להימנע מתשלום מס רכישה. הם מבקשים להתייעץ ולהבין האם קיבלו עצה טובה. במקרים האלה אני מסבירה שלרישום הזה יש השלכות משמעותיות, ולא תמיד אנשים מודעים להן, וחשוב לראות את התמונה הכוללת לפני שמקבלים החלטה מסוג זה.
האם זה חוקי
רישום הדירה עצמו על שם הילד הוא חוקי, אבל מבחינת הרשויות חשוב להבין שמדובר ברישום לכל דבר ומבחינתן הבעלות של הילד על הדירה היא מלאה, לכל הזכויות והחובות. הסכם פיקטיבי, שנערך במטרה אחת והיא להתחמק מתשלום מס, לא יקבל גושפנקא מבית המשפט במקרה של סכסוך, שכן על פי סעיף 30 לחוק החוזים "חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל". הנושא הזה הוא אחת מהבעיות העיקריות, ותיכף ארחיב על כך.
רישום דירה על שם קטין
על פי החוק, קטין נחשב כחלק מהתא המשפחתי של הוריו ולא כתא משפחתי נפרד, ועל כן רישום הדירה על שמו לא תזכה בפטור מהמס. בנוסף לזה, בשלב מאוחר יותר לצורך ביצוע פעולות בנכס (כגון מכירה) יהיה צורך בקבלת אישור מבית המשפט לענייני משפחה, כך שבכל מקרה, לא מדובר על רישום על שמו של ילד שטרם מלאו לו 18 אלא על ילד בגיר בלבד.
עריכת הסכם בין ההורים לבין הילד
אחת ה"המלצות" שחוזרות על עצמן היא עריכת הסכם בין ההורים לבין הילד, שמגן על ההורים. אלא שכאן טמונה הבעיה העיקרית. הסיבה לעריכת הסכם בין צדדים, יהיו מי שיהיו, היא לא רק הבהרת המצב הקיים והזכויות והחובות, אלא האפשרות לקבל סעד של אכיפה בבית המשפט במקרה של סכסוך. אלא שכאן נמצא לב הבעיה.
ניתן לערוך הסכם שמגן מאוד על זכויות ההורים. למשל הסכם שנחזה כהסכם הלוואה, שכולל רישום הערת אזהרה על שם ההורים שלא תאפשר למכור את הדירה שלא בהסכמתם, התחייבות למכור את הדירה ולחלק את תמורתה בין האחים במקרה של פטירת ההורים, מתן זכות מגורים להורים לכל ימי חייהם ללא תמורה ועוד. אלא שככל שההסכם מגן יותר על ההורים ומחליש את הבעלות המהותית של הילד, כך ההסכם יראה יותר ויותר פיקטיבי, ובסופו של יום בית המשפט לא יאפשר להורים ליהנות משני העולמות – גם מהבעלות על הנכס וגם מהתחמקות התשלום על המס. כמובן, ככל שההסכם יגן פחות על ההורים ויחזק את זכות הבעלות של הילד, הוא ייראה אמיתי, אבל אז הוא יאכף כלשונו, כלומר הבעלות של הילד תכובד בתנאים שנקבעו בהסכם, והוא יהיה הבעלים האמיתיים בדירה ולא ההורים.
אילו עוד בעיות עלולות לצוץ ברישום דירה על שם הילד
במקרה שבו הילד נקלע לחובות, ומתחילים הליכי הוצאה לפועל או חדלות פירעון, הדירה עלולה להיות נתונה לעיקול על ידי הנושים. בנוסף, כניסה של בני זוג עלולה לפתוח פתח לשיתוף בדירה מכוח חיי הנישואין או הזוגיות, והדרך היחידה למנוע את זה בוודאות היא רק אם הילד חותם על הסכם ממון, דבר שלא תמיד נמצא בשליטת ההורים ובידיעתם.
הילד עצמו עלול להיפגע בעתיד אם ירצה לרכוש דירה למגוריו, ולחוב בעצמו במס רכישה אם ירכוש דירה נוספת. בנוסף, גם אם הדירה תימכר, הוא יהיה מנוע שנים רבות, גם לאחר מכירת הדירה, מקבלת סיוע ברכישת דירה כגון השתתפות בתכנית "מחיר למשתכן" שדורשת מספר שנים בהן הילד לא היה בעלים בדירה.
בעייתיות נוספת עלולה להיווצר מכיוון הירושה. אם יש יותר מילד אחד, העובדה שאחד מהילדים דה-פקטו קיבל דירה בבעלותו, דורשת מההורים להיות "עם אצבע על הדופק" בכל העת מבחינת מסת הרכוש והוראות הצוואה שלהם, כדי לוודא שיש ברשותם אפשרות ליצור חלוקה מאוזנת בירושה. מאחר והדירה אינה רשומה על שמם, הם אינם יכולים להוריש אותה ואינם יכולים לתת הוראות בנות-אכיפה בצוואה ביחס אליה (כגון הוראה למכור אותה ולהתחלק בתמורתה). הסיטואציה הזאת עלולה ליצור מריבות בין האחים לאחר אריכות ימיהם של ההורים.
לבסוף, עצם העובדה כי ילד מחזיק ברכוש של הוריו יכולה ליצור חוסר איזון ברמת התא המשפחתי. במיוחד אם מדובר בדירה שההורים מתגוררים בה. במקרה של סכסוך הילד עלול לנצל את המצב לטובתו, והרישום מעניק לו כוח מול הוריו, שלאו דווקא בריא שיהיה לו.
לסיכום
המסקנה היא כי רישום דירה על שם אחד הילדים אכן חוסכת את מס הרכישה. עם זאת, הסיכונים בעיניי עולים על היתרונות, שכן גם במקרה בו נערך הסכם בין ההורים לבין הילד, לא ניתן להבטיח שההסכם גם יגן היטב על זכויות ההורים וגם יהיה אכיף בבית המשפט. שכן כאמור, ככל שההסכם מגן יותר על ההורים, כך הוא נחזה יותר כפיקטיבי, והסכנה היא כי בית המשפט לא ייתן לכך יד. מעבר לכך, רישום דירה על שם אחד מהילדים עלולה להכניס מתחים מיותרים למשפחה ולגרום יותר נזק מתועלת.
댓글